楼市沉寂这么久，终于出现了一个值得认真聊聊的数字。 10月份，25个重点城市二手房成交大约18.76万套，去年同期大约15.31万套。 同比增长约22％。 换句话说，一个月多卖掉了3万多套房。 而且这不是房东自己把挂牌价调高，也不是中介在朋友圈喊“楼市回暖”，而是一套一套房子成交堆出来的。 不过有句话必须先说清楚： 暴涨22％的是成交量，不是房价。 这两个概念千万别混在一起。 但即便如此，我觉得这个22％依然值得所有准备买房、卖房的人认真看一眼。 因为楼市真正见底的时候往往不是房价先涨，而是 房子先有人买了。 01 这一次有意思的地方是上涨的城市比较多。 南昌同比增长接近48％，西安43％左右，徐州42％左右，厦门40％左右，南通39％左右，上海33％左右，杭州、苏州也都在32％上下。 你会发现不只是上海、杭州这样的热点城市。 徐州、南通这些城市的成交也明显增加了。 这就值得琢磨了。 一个城市成交上涨可能是偶然；一批不同能级的城市同时放量，背后往往意味着买家的心态正在变化。 当然也别急着喊全面反转。 大连还在调整，佛山基本走平。 所以现在的楼市不是所有城市一起涨，而是越来越明显地走向分化。 02 为什么我一直提醒大家要盯成交量？ 很简单。 假设一个小区挂了100套房，一个月只能卖2套。 房东着不着急？ 当然着急。 200万没人要，就降到190万；190万还没人看，再降到180万。 可如果这个小区突然一个月能卖10套、18套，情况就变了。 房东会发现： 好像不用降那么多，也有人来看房了。 接下来才可能出现议价空间缩小、成交周期缩短，最后才轮到价格企稳。 这就是楼市常说的“量在价先”。 但大家也要记住另一面： 成交上涨不代表房价一定上涨。 如果房东大降价换成交，一样会出现“量涨价跌”。 所以只看一个22％还远远不够。 03 那普通人怎么判断自己所在的城市，到底是不是真的回暖？ 别天天看全国新闻没多大用。 你就盯着自己准备买的那个板块、那个小区，看4个东西。 第一，最近3个月成交量是不是连续增加。 第二，一套房以前卖半年，现在是不是两三个月就能成交。 第三，挂牌200万的房子，以前170万才能卖，现在是不是185万、190万就有人接。 第四，小区挂牌量到底还在增加，还是已经开始下降。 如果出现： 成交增加、周期缩短、议价减少、挂牌下降。 这4件事同时发生，我才会真正重视。 因为这说明买卖双方的力量正在发生变化。 04 至于现在该不该买，我还是以前那个观点： 别因为一个22％就冲进去，也别为了最后5万、10万元，非要等一个谁也不知道在哪里的最低点。 刚需真正该看的，是工作稳不稳、月供扛不扛得住、通勤方不方便，以及这套房5年以后还有没有人接。 已经通车的地铁比规划图上的地铁靠谱。 已经开学的学校比销售嘴里的“名校规划”靠谱。 已经成熟的商圈也比沙盘上的未来CBD靠谱。 而对于准备卖房的人更不要一看到成交上涨就马上涨价。 尤其是远郊、老旧、产品差的房子。 市场回暖的时候最大的价值有时候不是让你多卖20万，而是终于有人愿意接你的房子。 这才是这次22％背后真正值得注意的地方。 05 楼市最冷的时候从来不只是价格跌。 而是你想卖，没人买。 所以接下来真正值得盯住的不是某一天房价突然上涨，而是成交能不能连续几个月维持住。 如果成交持续恢复，库存开始下降，议价空间继续收窄，那么楼市的故事，可能真的要翻到下一页了。 但即便到了那一天也很难再回到所有房子一起上涨的时代。 未来真正值钱的不只是“有一套房”。 而是5年以后你准备卖的时候 还有人愿意接。 特别